Eingaben
Kaufpreis inkl. Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
Anteil des Grundstücks am Gesamtpreis — nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar
§ 16 Abs. 1 Z 8 EStG (Wohngebäude) bzw. § 8 Abs. 1 EStG (Betriebsgebäude)
Ihr persönlicher Einkommensteuersatz — für die Berechnung der jährlichen Steuerersparnis
Bitte Anschaffungskosten und Grundanteil eingeben
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die steuerliche Abschreibung von Gebäuden über ihre gesetzliche Nutzungsdauer. Sie ermöglicht Immobilieneigentümern, den Wertverlust eines Gebäudes als Werbungskosten oder Betriebsausgabe geltend zu machen — und damit die Steuerlast auf Mieteinnahmen zu senken.
Wichtig: Grund und Boden sind nicht abnutzbar und daher nicht absetzbar. Nur der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten bildet die AfA-Bemessungsgrundlage.
Wohngebäude (§ 16 EStG)
Gesetzlicher AfA-Satz für vermietete Wohngebäude. Entspricht einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren.
Betriebsgebäude (§ 8 EStG)
AfA-Satz für betrieblich genutzte Gebäude. Entspricht einer Nutzungsdauer von 40 Jahren.
Wie wird die AfA bei Immobilien berechnet?
- 1Grundanteil bestimmen: Der nicht abschreibbare Grundanteil wird vom Gesamtkaufpreis abgezogen. Üblich sind 20 %, in Ballungsräumen oft mehr.
- 2AfA-Bemessungsgrundlage ermitteln: Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) × (100 % − Grundanteil %) = Gebäudewert.
- 3AfA-Satz anwenden: Gebäudewert × AfA-Satz (1,5 % Wohngebäude / 2,5 % Betriebsgebäude) = jährliche AfA.
- 4Steuerersparnis berechnen: Jährliche AfA × Grenzsteuersatz = tatsächliche Steuerersparnis pro Jahr.
Grundanteil: Pauschale oder Nachweis?
Das Finanzministerium hat eine Grundanteilverordnung erlassen: In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern beträgt der Grundanteil pauschal 40 %, in anderen Gemeinden 20 %. Liegt ein abweichendes Gutachten vor, kann dieser Wert auch nachgewiesen werden — besonders bei günstigem Grundstück oder teurer Lage kann dies relevant sein.
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